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2005年12月29日 (木)

風が吹いたら桶屋が儲かる

、『風が吹いたら桶屋が儲かる』話しをHPに書いたことがある。それを写してきた。2001.06.26にまとめたようだ。結構、当たっている気がする。

以下は、そのコピーだ。

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  • 風が吹いたら=時価会計が導入されたら(既に、今年度より導入されている。9月の中間決算は見物である。)
  • 時価会計が導入されると、企業は決算期に、たまたま持っていた「株」の時価に右往左往する事に成る。(昨年度までであれば、取得原価主義であるから、購入を決めた時点のトップの判断と言えるが、決算期の株価は市場が決める事と成る)
  • 企業は、「株」などを手放す方向へ進む。株価は下がる。(ある企業における価値が、たまたま取得している他社の株価の上下に影響されるのでは、責任を問われた場合、答えられない。=代表訴訟 長い目で見た投資をやりにくい、今、今の追及になる。)
  • 手放された「株」などの、資金の行き場所を探す(とにかく安定していて、短期的にも長期的にも、利益率は少ないが銀行金利の10倍は有るような物は無いか?そんな都合の良い物は無いか?)
  • 更に、追い風が吹く=2003年には減損会計の導入がされる事がささやかれ始める。(「土地建物」の価値を決算上は時価で行うというもので、最近の購入で無い限り、大きく含み益があったり、大きく含み損が出ているだろうと想像できる。一気に債務超過になったり、莫大な利益があるとみなされ税金を払わなければ成らなくなる。と、思える。)
  • 不良資産と言われる「土地建物」も「株」同様に手放したい。更にデフレ!(さて、構造改革!!と叫ばれている現状で、誰か買ってくれるだろうか?)
  • 昨年11月から不動産の証券化がいわれている。先頃、これが不動産ファンドで売りに出された。(どうやら年3%はつくらしい!が、しかし、まだ一口500万円もする)
  • 遂には行き先が無くなって、3%程度の金利で、元本保証も無いはずの不動産ファンドに飛びつき始める。
  • 不動産ファンドが一口50万円になる。(買う人が増える)
  • 不動産ファンドの値が上がり始める。(抵当証券や先物取引との区別がつかないまま売れ始める)
  • 銀行金利を上げる話しが出てくる。(えっ?景気が上向く?)
  • 不動産ファンドが一口5万円になる。(爆発的に売れ出す!!)
  • 不動産ファンドの対象になっていたあるビルに、大規模な改修が必要になってきた。(新築ばかりが対象ではないから)
  • 改修工事を始めた途端、元の工事の手抜きが発見される。(地道な改修作業を続けていれば、乗り切れる程度であったはずなのに、何故か管理にお金を掛けていない)
  • その建物のファンド価値の下落。
  • 素人には、まともな建物との比較ができないから、我先に売りに走る。
  • その他の不動産ファンドも下落を始める。(先のバブルを思い出してしまう)
  • しかし、中には下落しない不動産ファンドがあることが分かる。(何故、下落しないか?)
  • 下落しない不動産ファンドを調べて見ると、管理情報がインターネットに公開されていることが分かる。
  • 逆に、インターネットで管理情報が公開されているのに、下落した不動産ファンドがあることが分かる。
  • 公開情報を比べると、建物改修経過情報が図面と供に掲載されていることが分かる。(下落した不動産ファンドは、家賃収入と改修の積立て情報までであった)
  • 更に調べると、改修情報の図面は、新築や改修時点で施工図(設計図ではない事に注意)として描かれたものであったことが分かる。(どんなものを作りたいか、という設計図ではなく、どのように作ったかが分かる施工図であったため)
  • 更に、更に調べると、そのビルの管理者は、そのビルを施工した時の担当者だったことが分かった。(不動産ファンドの対象になるような建物は、設計施工期間が1年や2年ではできない。最低でも3年から4年はかかる。そのようなビルの担当者と言われるには、10年選手を越した者である。仮に1つの現場に4年かかるとするならば、一生の内、せいぜい7、8件しか担当できない。おまけに1人では建物はできない。従って、担当者は1人ではないことになる。5人や10人ではないということだ。)
  • どうやら、まともな建物の証明が必要ということが分かる。
  • まともな建物を施工したゼネコンが浮かび上がってくる。
  • さすがに上場ゼネコンの大部分は、まともな施工をしていることが分かってくる
  • それらのゼネコンが、過去に施工した物件を調べると10万件を越すようなゼネコンもある事が分かる。
  • どうやらそのゼネコンは、施工後のメンテ作業の蓄積で、不動産ファンドの格付け資料を何時の間にか提供している事になってしまっていることが分かる。
  • ゼネコンは、売ってしまえば終わり、という商売ではなく、未来にわたり仕事を持っている事がわかる。(私の実家は酒屋である。酒は飲めばなくなる。スーパーやコンビニが増えた現在、続けて同じ店で買い物するとは限らない)
  • しかし、そのゼネコンの株価は低い。買ってみることにする。
  • 徐々に、徐々に、その株価は上がって行く。決して過去のバブルのような上がり方ではない。
  • 気がつくと、日本は安定成長をし始めていた事が分かる。
  • ゼネコンの格付けがAAA+になっていた。

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意外と?当たっている。と、自画自賛!

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